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Zur näheren Information und zum Überblick über die Abwicklung und die Kosten eines Grundstücks- oder Wohnungskaufes sollen die nachstehenden Ausführungen dienen. Sie können und sollen die unmittelbare Beratung durch einen Notar nicht ersetzen, sondern nur zur Vorabinformation dienen.
Vor der Vereinbarung eines Notartermins ist dem Käufer zu empfehlen, das Vertragsobjekt genau zu besichtigen, ggf. eine bautechnische Prüfung durch einen Sachverständigen zu veranlassen. Hierbei aufgedeckte Mängel sollten mit dem Verkäufer besprochen und dem Notar auch genannt werden, damit sie bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden. Für Sachmängel wird im Kaufvertrag in aller Regel die Haftung des Verkäufers für Mängel ausgeschlossen, so dass nach Beurkundung auftretende Mängel nicht mehr beim Verkäufer gerügt werden können, es sei denn, dieser hat sie arglistig verschwiegen oder eine so genannte Beschaffenheitszusage oder Garantie übernommen.
Frühzeitig sollte zwischen Verkäufer und Käufer auch besprochen werden, ob und ggf. was neben dem Grundstück, dem Gebäude an weiteren Gegenständen mitveräußert wird. Hierbei geht es um das Mobiliar, Vorhänge und Lampen, Teppiche, Möbel, Gartengegenstände und -geräte, Kücheneinrichtungen, aber auch beispielsweise um einen Heizölvorrat in einem Tank. All diese Gegenstände sollten im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden unter Angabe des ursprünglichen Kaufpreises, des Alters und des derzeitigen Zeitwertes. Hierbei ist Sorgfalt geboten, da die von dem Käufer zu entrichtende Grunderwerbsteuer und auch die Gebühren des Grundbuchamtes nicht den Kaufpreisteil umfassen, der auf mitveräußerte bewegliche Gegenstände entfällt. Bei einem Ankauf zur späteren Vermietung sollte auch eine gesonderte Ausweisung des Grundstücksanteils und des Gebäudeanteils bedacht werden. Die jeweiligen Teilbeträge können maßgeblich für die spätere Abschreibung durch den Käufer sein.
Zur Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfes wird sich der Notar über den Grundbuchstand informieren. Hieraus ergeben sich für ihn wesentliche Weichenstellungen für die Vertragsgestaltung. Die zwingende Einschaltung des Notars soll Gewähr bieten für die rechtliche Absicherung der Vertragsbeteiligten und die Umsetzung der Wünsche in juristisch korrekten Regelungen. Die reinen wirtschaftlichen Gesichtspunkte, wie z.B. die Höhe des Kaufpreises und dessen Angemessenheit sowie die Bonität und die Zuverlässigkeit des Vertragspartners kann der Notar jedoch weder garantieren noch darf er von Berufs wegen sich hierzu in den Prozess der Willensbildung der Beteiligten einschalten. Insbesondere die Preisverhandlung ist allein Sache der Vertragsparteien.
Finanziert der Käufer den Kaufpreis oder Teile davon durch Aufnahme von Krediten, sollte er die Konditionen des Kreditvertrages und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig mit seinem Kreditinstitut besprechen und den Notar hierüber informieren. Die Absicherung von Darlehensmitteln zur „Vorwegfinanzierung“ des Kaufpreises durch den Käufer im Wege der Eintragung einer Grundschuld am erworbenen Grundbesitz ist zwischenzeitlich das in der Praxis bewährte übliche Verfahren und beinhaltet für keinen Vertragsteil erhöhte Risiken. Nur dadurch kann der „Teufelskreis“ durchbrochen werden, dass der Verkäufer während der Finanzierungsphase, nämlich bis zur Umschreibung im Grundbuch noch Eigentümer des Grundstückes ist, die Sicherheit an der Immobilie aber bereits durch den Käufer als künftigen Eigentümer in Anspruch genommen werden muss, um die Auszahlungsvoraussetzungen seines Kreditinstitutes zu erfüllen. Daher wirkt zur Grundschuldbestellung der Verkäufer als „Noch-Eigentümer“ mit und lässt hierbei die Grundschuld am Vertragsobjekt im Grundbuch eintragen und schafft somit die Voraussetzungen für das finanzierende Kreditinstitut zur Auszahlung des Geldes. Im Kaufvertrag bevollmächtigt dementsprechend der Verkäufer den Käufer, die Grundschuldbestellung auch in seinem Namen zu beurkunden. Eine persönliche Haftung gegenüber der Bank geht der Verkäufer dabei nicht ein. Wichtig ist vor allem, dass die Darlehenssumme bis zur Höhe des Kaufpreises nur an den Verkäufer, auf ein eingerichtetes Notaranderkonto oder an Kreditinstitute zur Ablösung der nicht übernommenen Grundpfandrechte ausgezahlt werden darf. Sobald der Käufer den Kaufpreis vollständig bezahlt hat, steht es ihm frei, etwa noch nicht ausgeschöpfte Darlehensteile zu Bau- oder Renovierungszwecken oder für sonstige Kosten einzusetzen. Sie finden diese Regelung später in dem Notarvertrag unter dem Paragraphen „Vollmacht zur Kaufpreisfinanzierung“.
Die Einsicht des Notars in das Grundbuch gibt auch Aufschluss über etwaige im Grundbuch eingetragene Belastungen in Abt. II und III. In Abt. II sind zu finden Eintragungen mit lediglich informierendem Charakter, wie z.B. der sogenannte „Sanierungsvermerk“. Dieser Vermerk weist darauf hin, dass das Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Dieses hat zur Folge, dass der abzuschließende Kaufvertrag wie auch spätere Grundpfandrechtsbestellungen der Genehmigung der Sanierungsbehörde bedürfen. Diese Genehmigung wird der Notar einholen.
Des Weiteren sind in Abt. II Eintragungen anzutreffen, die eine allgemeine, grundstücksbezogene Pflicht zur Duldung oder Unterlassung zum Gegenstand haben, sogenannte „Grunddienstbarkeiten“ oder „beschränkte persönliche Dienstbarkeiten“. Hierbei handelt es sich um Wegerechte, Leitungsrechte, Verpflichtungen zur Duldung einer geringeren Abstandsfläche usw. Diese Belastungen müssen in aller Regel bestehen bleiben, es sei denn, ihr Sicherungszweck hat sich bereits erledigt, etwa weil der gesicherte Weg nicht mehr benötigt wird oder bei personenbezogenen Rechten, z.B. Wohnungsrecht oder Nießbrauch der Berechtigte verstorben ist oder das Recht von ihm nicht mehr benötigt wird. Die erforderliche Löschung wird ebenfalls der Notar veranlassen und auch die hierzu erforderlichen Unterlagen einholen.
In Abt. III des Grundbuches sind Grundpfandrechte, d.h. Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Diese Rechte werden in aller Regel bei der Umschreibung des Eigentums gelöscht. Die dazu notwendigen Unterlagen und Erklärungen wird ebenfalls der Notar beschaffen. Er wird nach Abschluss des Kaufvertrages die Grundpfandrechtsgläubiger anschreiben, von ihnen etwaige noch bestehende Zahlungsverpflichtungen des Verkäufers erfragen, diese dem Verkäufer mitteilen und für die weitere Abwicklung Sorge tragen.
In seltenen Fällen kommt die Übernahme des Grundpfandrechtes mit samt der zugrunde liegenden Verbindlichkeit, also unter Fortführung des bisherigen Darlehens des Verkäufers durch den Käufer als neuen Schuldner in Betracht. Diese „Schuldübernahme“ bedarf der ausdrücklichen Genehmigung des Gläubigers (Kreditinstitut), die im Regelfall ebenfalls durch den Notar eingeholt wird. Klären Sie jedoch bitte im Vorfeld mit der Bank ab, ob diese tatsächlich bereit ist, der Übertragung des Darlehens auf den Käufer zu den bisherigen Konditionen zuzustimmen. Im Falle einer solchen Schuldübernahme wird derjenige Darlehensbetrag, der am Stichtag auf den Käufer übergeht, auf den Kaufpreis angerechnet, so dass lediglich ein etwaiger Restbetrag dann unmittelbar an den Verkäufer zu zahlen ist.
Neben den vorstehend behandelten Belastungen in Abt. II und Abt. III des Grundbuches kommt das Vorliegen einer so genannten Baulast in Betracht. Diese Baulasten sind im „Baulastenverzeichnis“ eingetragen, das bei der Stadt oder der Kreisverwaltungsbehörde geführt wird. Gegenstand solcher Baulasten, die auch ohne ausdrückliche Erwähnung künftige Eigentümer binden, sind z.B. Duldungspflichten oder Bebauungsbeschränkungen. Auch über solche Baulasten sollten ggf. im Vorfeld Erkundigungen angestellt werden, wie überhaupt beabsichtigte Bebauungen durch den Kaufinteressenten mit der örtlichen Baubehörde auf Genehmigungsfähigkeit überprüft werden sollten. Der Notar wird ohne gesonderten Auftrag das Baulastenverzeichnis im Regelfall nicht einsehen.
Ist das zu verkaufende Objekt ganz oder teilweise vermietet oder verpachtet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein. Eine Kündigung kommt daher nur bei den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, z.B. wegen Eigenbedarfs in Betracht.
Sollte der im Grundbuch eingetragene Eigentümer verstorben sein, so ist dieses dem Notar mitzuteilen und mit ihm zu besprechen, welche Vorkehrungen beim Abschluss des Vertrages zu treffen sind. Gleiches gilt, falls der Eigentümer nicht mehr handlungsfähig ist und für ihn ein Betreuer handelt.
Besonderer Wert muss auf die korrekte Angabe des vereinbarten Kaufpreises und aller sonstigen im Zusammenhang mit dem Vertrag getroffenen Abreden gelegt werden, da anderenfalls der gesamte Vertrag unwirksam sein kann.
Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie einen Vertragsentwurf übersandt. Fragen zu dem Entwurf können jederzeit vor der Beurkundung mit dem Notar besprochen oder auch im Rahmen der Beurkundung gestellt werden. Den Beurkundungstermin stimmen Sie bitte mit den anderen Beteiligten und meiner Kanzlei ab. Sofern einer der Vertragsparteien als Unternehmer handelt, also ein so genannter Verbrauchervertrag vorliegt, schreibt das Beurkundungsgesetz eine mindestens 14-tägige „Prüfungsfrist“ zwischen Entwurfsübersendung und Beurkundung vor. Zur Beurkundung bringen Sie bitte einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit, es sei denn, Sie sind dem Notar bereits von Person bekannt.
Sollten Ihnen als Verkäufer bereits Löschungsunterlagen von Banken oder anderen Gläubigern für im Grundbuch eingetragene Belastungen vorliegen, bringen Sie bitte die Originale zur Beurkundung mit.
Während der Beurkundung wird Ihnen der gesamte Text des Kaufvertrages vom Notar vorgelesen. Dies entspricht der gesetzlichen Pflicht und soll dazu dienen, dass zum einen der genaue Inhalt beiden Vertragsparteien nochmals zu Bewusstsein gelangen kann, zum anderen aber auch dazu, dass der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals prüft und alle auftretenden Zweifelsfragen klärt. Fragen können jederzeit während der Beurkundung gestellt werden. Selbstverständlich stehen Ihnen der Notar und seine Mitarbeiter auch nach der Beurkundungsverhandlung für alle Rückfragen und Informationen im Zusammenhang mit der Abwicklung des Vertrages gern zur Verfügung.
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder über eine Eigentumswohnung ist häufig nach einem bestimmten Muster aufgebaut. Hierzu einige Anmerkungen vorweg, die Ihnen das Lesen und Verstehen eines Vertrages erleichtern sollen.
Urkundseingang
Im Urkundseingang werden die Personalien der Vertragsteile aufgeführt, und zwar Name, Vornamen, Geburtsdatum sowie die aktuelle Wohnanschrift.
Grundbuchstand
Der Notar wird vor der Beurkundung das Grundbuch einsehen und das Ergebnis der Einsichtnahme mitteilen und auch in Absprache mit den Vertragsparteien regeln, welche Änderungen hinsichtlich der im Grundbuch eingetragenen Rechte vorgetragen werden können oder müssen.
Kaufpreis
In diesem Paragraphen wird die Höhe des Kaufpreises, seine Fälligkeit und auch die Abwicklung der Kaufpreiszahlung genannt.
In aller Regel wird aufgenommen, dass nach dem Vorliegen bestimmter Voraussetzungen der Kaufpreis direkt an den Verkäufer bzw. im Falle von Ablösungen von Grundpfandrechten direkt an den Gläubiger zu zahlen ist. Sollte eine Übergabe des Kaufobjektes kurzfristig nach der Beurkundung beabsichtigt sein oder sollten andere besondere Umstände vorliegen, kann die Abwicklung der Kaufpreiszahlung auch über ein von dem Notar gesondert einzurichtendes Notaranderkonto erfolgen.
Auf keinen Fall sollten Zahlungen geleistet werden, bevor nicht die vertraglich geregelten Voraussetzungen gegeben sind. Im Falle einer direkten Zahlung an den Verkäufer wird der Notar dem Käufer mitteilen, dass die Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises vorliegen. Im Falle der Abwicklung über ein Notaranderkonto ist der Kaufpreis auf das Notaranderkonto zu zahlen, und zwar so, dass der Kaufpreis am Fälligkeitstermin auch auf dem Konto eingegangen ist.
Finanzierungsvollmacht
Um dem Käufer die Aufbringung des Kaufpreises zu ermöglichen, wird in der Regel vorgesehen, dass der Verkäufer mit einer vorzeitigen Beleihung des Objektes für Zwecke der finanzierenden Bank des Käufers einverstanden ist und hierzu eine entsprechende Vollmacht erteilen. Eine Gefährdung des Verkäufers ist damit nicht verbunden, da durch entsprechende notarielle Gestaltung sichergestellt ist, dass der Käufer die Finanzierungsmittel zur Bezahlung des Kaufpreises nicht aber für sonstige Zwecke, z.B. zur Anschaffung eines neuen Pkw oder zur Finanzierung einer Urlaubsreises verwenden kann. Erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises, kann der Käufer weitere Beträge anderweitig verwenden.
Besitzübergang, Nutzen und Lasten
Dieser Abschnitt regelt den genauen Zeitpunkt, zu dem das Nutzungsrecht und die Pflicht zur Tragung von Kosten und Lasten am Vertragsbesitz auf den Käufer übergehen. Dieser Zeitpunkt ist nicht identisch mit dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs. Völlig unabhängig von der Übergabe des Grundstückes geht das Eigentum erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Erwerber über.
Geregelt werden ggf. auch Fragen der Erschließung des Grundstückes. Bei einem noch nicht bebauten Grundstück trägt im Regelfall der Käufer die Kosten für die unmittelbare Anschließung der zu errichtenden Gebäude an die öffentlichen Netze. Im selben Abschnitt werden auch etwaige Vermietungen geregelt. Diese gehen kraft Gesetzes auf den Käufer über, jedoch kann in dem Kaufvertrag durch Erteilung einer Vollmacht geregelt werden, dass der Käufer bereits ab der Übergabe berechtigt ist, Erklärungen gegenüber den Mietern abzugeben, Mieten in Empfang zu nehmen usw.
Sachmängelhaftung
Der Verkäufer übernimmt beim Kauf einer gebrauchten Immobilie für den Zustand des Grundstückes sowie der darauf stehenden Gebäude in der Regel keine Gewähr, haftet demnach nicht für einen mangelfreien Zustand des Kaufobjektes. Dieses entspricht üblicher Vertragspraxis und stellt keine sachwidrige Benachteiligung des Käufers dar. Vorhandene und dem Verkäufer bekannte Mängel sind dem Notar mitzuteilen, damit diese in die Urkunde aufgenommen werden. Gleiches betrifft etwaige Zusicherungen des Verkäufers für Beseitigung von Mängeln oder durchzuführende Arbeiten.
Grundbucherklärungen
In dem Kaufvertrag wird in aller Regel vereinbart, dass für den Käufer eine Eigentumsvormerkung in das Grundbuch eingetragen wird. Wie es das Wort „Vormerkung“ besagt, wird der Erwerb des Käufers im Grundbuch vorgemerkt. Diese Eigentumsverschaffungsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer das Vertragsobjekt mehrfach veräußert, dass es noch nachträglich mit Grundpfandrechten belastet wird oder dass ein Dritter das Vertragsobjekt während der Abwicklungsphase pfändet. Die Eintragung dieser Vormerkung ist daher mit Ausnahme besonders gelagerter Fälle wie zum Beispiel einer Grundstücksübertragung unter Verwandten unentbehrlich und wird von den Kreditinstituten, die die Finanzierung des Kaufpreises vornehmen, auch verlangt.
Die Eigentumsumschreibung – „Auflassung“ – wird in aller Regel bereits in der Notarurkunde erklärt, um eine zusätzliche und kostenträchtige getrennte Beurkundung der Auflassung zu ersparen. Diese Auflassung darf durch den Notar dem Grundbuchamt aber erst dann vorgelegt werden, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist. Auf diese Weise sind beide Parteien gesichert:
Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn die für ihn erforderlichen Sicherheiten in Kraft getreten sind, der Verkäufer verliert das Eigentum nicht, bevor er das Geld erhalten hat. Im Falle der Einschaltung eines Notaranderkontos wird der Notar dafür Sorge tragen, dass der Verkäufer die ihm zustehenden Gelder auch erst dann erhält, wenn der Eigentumserwerb des Käufers sichergestellt ist.
Schlusserklärungen
Neben Hinweisen des Notars und Vollmachten für die Angestellten des Notars für die Abwicklung des Vertrages finden Sie dort die Kostenregelung. Die Kostenregelung sieht in der Regel vor, dass die Vertragskosten sowie die Grundbuchkosten ebenso wie die anfallende Grunderwerbsteuer vom Käufer zu tragen sind, während die so genannten Lastenfreistellungskosten, nämlich die Kosten, um erforderliche Löschungen vorzunehmen, der Verkäufer zu tragen hat. Zur Vollständigkeit ist anzumerken, dass für alle Kosten kraft Gesetzes eine nicht ausschließbare gesamtschuldnerische Haftung beider Vertragsteile besteht und alle vertraglichen Regelungen zur Kostenverteilung nur das Innenverhältnis der Vertragsparteien betreffen.
Neben der reinen Beurkundungstätigkeit obliegt dem Notar im Zusammenhang mit der Kaufpreisabwicklung noch eine Vielzahl weiterer Tätigkeiten. So übernimmt es der Notar, die ihm kraft Gesetzes zustehenden Benachrichtigungen durchzuführen. Er meldet beispielsweise den Vorgang der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes. Das Finanzamt wird sodann dem Erwerber einen Grunderwerbsteuerbescheid erteilen. Erst nach Begleichung der Steuerschuld wird das Finanzamt dem Notar eine Bescheinigung übergeben (sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung), die der Notar benötigt, um die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer zu veranlassen. Der Notar überwacht außerdem die sachgerechte und richtige Eintragung im Grundbuch von Vormerkung, Grundschuld und Eigentumsumschreibung. Er sorgt für die Einholung aller Bescheinigungen und Genehmigungen und Negativatteste, die zur Abwicklung erforderlich sind. Des Weiteren ist er dafür verantwortlich, dass die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgen darf.
Die Veräußerung eines Grundstückes hat noch weitere Rechtsfolgen, auf die hinzuweisen ist. Zum einen obliegt jedes Grundstück der Grundsteuer. Steuerschuldner hierfür ist der Eigentümer zu Beginn eines jeden Kalenderjahres, d.h. bei Besitzübergang im laufenden Kalenderjahr muss die anteilige Verrechnung der Grundsteuervorauszahlung zwischen den Vertragsparteien erfolgen, da seitens der Gemeinde die Zurechnung auf den Käufer erst zum 1. Januar des Folgejahres durchgeführt wird. Zum anderen gehen die Gebäudeversicherungen kraft Gesetzes auf den Erwerber über. Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, anderenfalls wird der Versicherer von der Leistungspflicht frei, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach der Veräußerung eintritt. Der Käufer hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats, nachdem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Begriff
Die Möglichkeit, selbstständig grundbuchfähige Eigentumswohnungen in einem Gebäude zu bilden, hat den Anreiz für den Erwerb eigenen Eigentums, sei es zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage zur Vermietung deutlich erhöht. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind wesentlich geringer, da sie sich nur auf einen Teil des Gebäudes beschränken. Zudem fließt der Grund und Boden nur zu einer geringeren Quote mit ein. Die Verwaltung des Wohnungseigentums kann in die Hand professioneller Personen, z.B. eines Verwalters gelegt werden, so dass bis auf die jährliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung wenig Aufwand für die Wahrung der Rechte als Eigentümer verbleibt.
Jede Eigentumswohnung bildet ein wirtschaftlich und rechtlich selbstständiges Objekt, das separat veräußert, belastet oder vererbt werden kann.
Schließlich hat sich die gebildete Eigentumswohnung auch zur Anwendung außerhalb des Geschosswohnungsbaus durchgesetzt, beispielsweise bei Reihenhaussiedlungen. Natürlich wäre es denkbar, durch eine so genannte Realteilung und Vermessung jede einzelne Parzelle als selbstständiges Grundbuchgrundstück zu bilden und die gemeinschaftlich genutzten Flächen (gemeinsame Zuwegung, Mülltonnenstandplatz, Stellplätze, usw.) ebenfalls separat aufzunehmen und den einzelnen Reihenhauseigentümern zu Bruchteilsquoten mit zu veräußern. Hierbei entstehen zum einen nicht unerhebliche Kosten der Vermessung, zum anderen müssen zahlreiche Dienstbarkeiten und Reallasten eingetragen werden, um die über die jeweiligen Nachbargrundstücke verlaufenden Ver- und Entsorgungsleitungen zu sichern. Von daher wird auch bei Reihenhaussiedlungen oftmals das Wohnungseigentumsgesetz angewendet, nämlich dergestalt, dass die gemeinschaftlich genutzten Teile im Gemeinschaftseigentum verbleiben, das jeweilige Reihenhaus als Sondereigentum gebildet wird und die ausschließlich einem Reihenhaus zugewiesene Gartenfläche als sogenanntes Sondernutzungsrecht dem jeweiligen Reihenhaus zugewiesen wird. Einfach ausgedrückt befinden sich dann mehrere Sondereigentumseinheiten nicht mehr übereinander (wie im Geschosswohnungsbau), sondern nebeneinander.
Begründung von Sondereigentum
Das Grundstück selbst bildet notwendigerweise so genanntes Gemeinschaftseigentum, das allen Sondereigentümern im Verhältnis der ihnen jeweils zugewiesenen Miteigentumsanteile zueinander zu eigen ist. Die am Grundstück ausgewiesene Miteigentumsquote bildet damit zugleich den Schlüssel für die Zuteilung des sonstigen Gemeinschaftseigentums im Gebäude, z.B. des Treppenhauses, der Heizanlage, der Fassade und des Daches. Zwingend Gemeinschaftseigentum sind alle tragenden Teile des Gebäudes, das Dach und die Fassade, die zum gemeinsamen Gebrauch dienenden Räume wie Treppenhäuser, Flure, Heizungsanlagen und die Zugangsräume zu diesen Anlagen. Alle anderen Räume der jeweiligen Wohnung sind sondereigentumsfähig. Soweit sich jedoch Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (z.B. Steig- und Fallleitungen der Heizungsanlage) innerhalb des Sondereigentums befinden, bleiben sie Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.
Aus Vorstehendem ergibt sich, dass die Bildung von Sondereigentum sich aus zwei Elementen zusammensetzt, aus einem Textteil, der die Größe der einzelnen Miteigentumsanteil wiedergibt („Teilungserklärung“) und aus einem Planteil, in dem die mit diesem Miteigentumsanteil verbundenen Räumlichkeiten exakt dargestellt werden („Aufteilungspläne“). In diesen Aufteilungsplänen sind durch Zahlen alle Räume, die zu einer Sondereigentumseinheit zusammengefasst sind, mit derselben Ziffer zu bezeichnen, z.B. alle Räume einer Wohnung und der zugeordnete Kellerraum. Diejenigen Räume, die Gemeinschaftseigentum sind (z.B. Treppenhäuser), bleiben ohne Nummer.
Soweit sich auf dem Grundstück Garagen oder Tiefgaragenstellplätze befinden, können hierfür selbstständige so genannte Teileigentumseinheiten gebildet werden, die dann auch getrennt verkauft werden können. Oberirdische Stellplätze auf einem Grundstück können jedoch nicht als selbstständige Eigentumseinheiten behandelt werden. Insoweit können nur sogenannte Sondernutzungsrechte geschaffen und einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden.
Die Beurkundung der Teilungserklärung ist Voraussetzung für den späteren Verkauf von Wohnungen. Die beurkundete Teilungserklärung, die Aufteilungspläne und die vom Bauaufsichtsamt erstellte Abgeschlossenheitsbescheinigung werden vom Notar beim Grundbuchamt zum Vollzug eingereicht. Mit Vollzug im Grundbuch wird das bisherige, für das Grundstück angelegte Grundbuchblatt geschlossen und an dessen Stelle neue Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchblätter für jede einzelne Einheit angelegt. Auf diesen Grundbuchblättern sind jeweils im Bestandsverzeichnis der Miteigentumsanteil, das betreffende Grundstück samt Größe sowie die ziffernmäßige Bezeichnung des Raumeigentums angegeben, ferner werden die Daten und Urkundsnummern der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung samt etwaiger Nachträge zitiert. Diese Urkunden samt Plänen werden auf ewige Zeit im Grundbucharchiv verwahrt, so dass jeder interessierte Sondereigentümer oder Gläubiger an einem Sondereigentum zur Klärung der Rechtsverhältnisse Einsicht nehmen kann.
In Abt. I des Wohnungsgrundbuches ist der Eigentümer vermerkt. In Abt. II und III werden zunächst die Eintragungen wiederholt, die das Grundstück insgesamt betreffen, da mit jedem Sondereigentum zwingend ein Miteigentumsanteil an diesem Grundstück verbunden sein muss (beispielsweise Leitungsrechte). Ferner werden dort alle Belastungen vermerkt, die das jeweilige Sondereigentum ausschließlich betreffen (beispielsweise in Abt. II ein Wohnungsrecht sowie in Abt. III die Grundpfandrechte, die für den Eigentümer im Rahmen der Finanzierung einzutragen sind).
Sondernutzungsrechte
Es können beispielsweise Gartenflächen, Kfz-Stellplatzflächen, aber auch Dachbodenabteile einzelnen Sondereigentumseinheiten zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen werden. Man spricht in diesem Zusammenhang von „Sondernutzungsrechten“. Diese werden durch Bezugnahme auf die Teilungserklärung im Grundbuch zum Bestandteil des Grundbuchinhalts mit der Folge, dass bei einer Veräußerung der Eigentumswohnung die Sondernutzungsrechte automatisch mit übergehen.
Eigentümerversammlung
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt den Ablauf und die Formalitäten der jährlich mindestens einmal durchzuführenden Wohnungseigentümerversammlung. Hinsichtlich der Stimmen eines Eigentümers in der Versammlung sieht das Gesetz vor, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, und zwar unabhängig von der Größe seiner Wohnung und auch von der Anzahl der Wohnungen. Oftmals wird von daher in der Teilungserklärung eine hiervon abweichende Regelung getroffen, wonach entweder auf jede Wohnung eine Stimme entfällt oder aber ein Schlüssel gewählt wird, der sich nach den Miteigentumsanteilen bestimmt.
Veräußerung eines Sondereigentums
In vielen Teilungserklärungen ist geregelt, dass zur Veräußerung einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Diese Zustimmung muss dann, da sie Bedingung für die Wirksamkeit des Kaufvertrages ist, zum Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt von dem Verwalter in notariell beglaubigter Form erteilt werden. Es entstehen also zusätzliche Notarkosten und häufig auch Bearbeitungsgebühren des Verwalters. Ferner muss die Verwaltereigenschaft bei einem Wechsel des Verwalters regelmäßig durch ein Protokoll samt Beglaubigung der Unterschriften des Versammlungsvorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und ggf. des Vorsitzenden eines Verwaltungsbeirates nachgewiesen werden. Die Zustimmung zur Veräußerung kann aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschrift ohnehin nur aus wichtigem Grund verweigert werden, z.B. wenn ersichtlich ist, dass ein Käufer die Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung nicht wird erfüllen können. Ein solcher Zustimmungsvorbehalt eines Verwalters mag empfehlenswert sein bei kleinen Einheiten, in denen frühzeitige gegenseitige Informationen über Veräußerungen erwünscht sind oder aber bei Anlagen mit besonderer Zweckbindung, bei denen der Verwalter prüfen soll, ob der Erwerber diesen Anforderungen genügt, wie z.B. bei einem Ärztehaus o.ä.. In allen anderen Fällen hat sich die Zustimmung zur Veräußerung als unnötiges und Kosten verursachendes Element erwiesen.
Verwaltung
Die Aufgaben im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum, wie z.B. die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder und Rücklagen, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die Versicherungen usw. erfordern regelmäßig einen Wohnungseigentumsverwalter. Natürlich können die Eigentümer diese Verwaltung auch in ihre eigene Hand nehmen, bei größeren Anlagen empfiehlt sich aber ein professioneller Verwalter.
Der Verwalter ist insbesondere berechtigt, mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer Lasten- und Kostenbeiträge entgegen zu nehmen, also das regelmäßig monatlich erhobene Hausgeld oder Wohngeld einzuziehen. Hierbei handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die auf jeden Wohnungseigentümer entfallenden anteiligen Gemeinschaftslasten aus dem Wirtschaftsplan, über die nach Feststellung des Abschlusses abzurechnen ist.
Haben Sie Fragen zu den Kosten, die für die Beurkundung des Vertrages und seiner Durchführung entstehen, so wenden Sie sich bitte an uns. Wir werden Ihnen einen groben Überblick über die Kosten geben können, die zu erwarten sind.
Die Kosten des Notars können nicht ausgehandelt werden. Sie richten sich nach der Kostenordnung und sind bei einem Kaufvertrag in aller Regel abhängig von der Höhe des Kaufpreises und dem Umfang der notariellen Tätigkeit. Es gibt also keinen billigen und keinen teuren Notar. Es ist einem Notar auch untersagt, Rabatte o.ä. Nachlässe zu gewähren.
Als ersten Anhaltspunkt hat sich für den Finanzierungsaufwand eine Faustformel entwickelt, die aber nur einen groben Anhaltspunkt darstellt. Grob rechnen können Sie mit Kosten in der Größenordnung von etwa 8-8,5% des Kaufpreises, wobei 6,5% auf Grunderwerbsteuer und 1,5-2% auf die Kosten des Notars und des Grundbuchamtes entfallen. Etwaige Kosten eines Maklers sind hierin nicht mit einbezogen.
Grundpfandrechte sind Grundschulden und Hypotheken, die dem Grundschuldgläubiger (Bank, Bausparkasse usw.) die Verwertung des Grundbesitzes in dem Fall ermöglichen, dass der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht nachkommt, wobei die Verwertung durch Versteigerung erfolgt. Je besser der Rang einer Grundschuld im Grundbuch ist, desto höher ist auch die Sicherheit für den Gläubiger. Folglich ist jede Bank darauf aus, an die erste Rangstelle zu kommen, d.h., dass ihrer Grundschuld keine anderen Rechte vorgehen. Folglich lässt sich ein günstiger Darlehenszins vor allem dann aushandeln, wenn der Bank eine sogenannte erstrangige Grundschuld als Sicherheit angeboten werden kann.
Die Verpflichtungen des Darlehensnehmers – Käufers – gegenüber der Bank ergeben sich nicht aus diesen Grundschulden, sondern aus dem mit der Bank abzuschließenden Darlehensvertrag. Dort sind die Bedingungen der Rückzahlung, der Verzinsung, der Laufzeit, der Kündbarkeit des Darlehens bestimmt. Mit der Grundschuld wird dieser Kreditvertrag abgesichert, nämlich für den Fall, dass das Darlehen nicht ordnungsgemäß bedient wird. In einem solchen Fall muss die Bank nicht erst Klage erheben, um dann aus einem Zahlungsurteil die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Die Bank kann sogleich aus der Grundschuld vorgehen.
Die Grundschuld bleibt im Grundbuch mit dem Betrag bestehen, mit dem sie bestellt wurde. Selbst wenn das Darlehen zurück bezahlt ist, verändert sich die Höhe der eingetragenen Grundschuld nicht und steht als Sicherungsmittel auch weiterhin zur Verfügung. Dementsprechend kann auch nach ganz oder teilweiser Rückzahlung des Darlehens die Grundschuld zur Absicherung eines neuen Kredites wieder verwendet werden, wenn damit ausreichende Sicherheit gegeben werden kann. Nach vollständiger Tilgung des Darlehens könnte die Grundschuld gelöscht werden. Soweit in absehbarer Zeit erneuter Finanzierungsbedarf besteht, empfiehlt es sich aber, die Grundschuld noch für eine gewisse Zeit stehen zu lassen. Es sollte aber darauf geachtet werden, dass nicht mehr benötigte Grundschulden gelöscht werden, insbesondere wenn es sich um Briefgrundschulden handelt. Zur Löschung der Grundschuld ist eine Löschungsbewilligung des Gläubigers erforderlich. Außerdem muss der Eigentümer die Löschung beantragen, wobei seine Unterschrift unter dem Löschungsantrag notariell beglaubigt werden muss.
Die Darlehensverträge mit der Bank bedürfen keiner notariellen Beurkundung. Sie werden in privatschriftlicher Form mit der Bank geschlossen. Die Grundschulden hingegen müssen notariell beurkundet und damit auch verlesen werden, wenn sie die sofortige Zwangsvollstreckung in den belasteten Grundbesitz und in das sonstige Vermögen des Grundschuldbestellers enthalten, was in aller Regel von den Banken verlangt wird.
Der Unterschied zwischen den beiden Grundschuldarten besteht darin, dass bei einer Briefgrundschuld nach Eintragung in das Grundbuch zusätzlich ein Grundschuldbrief erteilt wird, nämlich ein Papier aus besonderem Material in DIN A4 – Format, versehen mit dem Siegel des Amtsgerichtes. Hauptvorteil einer solchen Briefgrundschuld ist ihre besonders flexible Handhabung bei Abtretungen, also einem Wechsel des Gläubigers. Eine Briefgrundschuld kann durch schriftliche Abtretung und Übergabe des Briefes übertragen werden. Im Grundbuch ist dann nicht ersichtlich, wer der tatsächliche Inhaber der Grundschuld ist. Bei der Buchgrundschuld ergibt sich dagegen immer der derzeitige Inhaber der Grundschuld aus dem Grundbuch.
Banken verwenden in aller Regel die Buchgrundschulden, da Briefgrundschulden höhere Kosten für die zusätzliche Erteilung des Grundschuldbriefes verursachen und eine höhere Sorgfalt beim Umgang mit den Briefurkunden erforderlich ist. Geht nämlich ein solcher Grundschuldbrief verloren, kann er nur durch ein sehr zeitaufwendiges und kostenpflichtiges Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. In aller Regel kann von einem Zeitverlust von etwa sechs Monaten ausgegangen werden. Ohne die Vorlage des Grundschuldbriefes oder das entsprechende Urteil aus dem Aufgebotsverfahren kann eine Briefgrundschuld im Grundbuch nicht gelöscht werden, so dass sich die gesamte Abwicklung verzögert.
Anders als Banken arbeiten Lebensversicherungsgesellschaften vorrangig mit Briefgrundschulden. Dieses liegt daran, dass die Gesellschaften zur körperlichen Hinterlegung der Briefe bei ihren Hauptstellen verpflichtet sind.
Die Grundschuldbestellungsurkunden enthalten von den Kreditinstituten entworfene, meist sehr komplizierte Klauseln. Der Notar wird sich im Rahmen der Beurkundung bemühen, unverständliche Klauseln zu erläutern und etwaige aufgrund der Formulierung aufgetretene Missverständnisse ausräumen. Der Grundschuldbesteller muss sich aber darüber im Klaren sein, dass eine Änderung der vorformulierten Grundschuldbedingungen nicht möglich ist.
In den Grundschuldbestellungsformularen wird meist ein zunächst unverständlich hoher Grundschuldzinssatz zwischen 12% und 20% jährlich vereinbart. Dies darf aber kein Anlass zur Beunruhigung sein. Die in der Grundschuldbestellungsurkunde genannten Zinsen sind niemals Zinsen, die wirklich bezahlt werden müssen. Zu bezahlen sind allein die in den Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen.
Der Grund für die in den Grundschuldbestellungsformularen genannten hohen Zinsen liegt in Folgendem:
Der gegenüber den in dem Darlehensvertrag tatsächlich vereinbarten Zinsen höhere Wert ermöglicht eine Revalutierung der Grundschuld, nämlich die erneute Verwendung der bereits eingetragenen Grundschuld bei Aufnahme eines neuerlichen Kredites, und zwar selbst dann, wenn es zwischenzeitlich eine Erhöhung des Darlehenszinses gegeben hat. Würde beispielsweise in einer Grundschuldbestellungsurkunde der heute tatsächlich zu zahlende Zins im Grundbuch eingetragen, könnte eine solche Grundschuld nicht mehr für einen neuerlichen Kredit verwendet werden, der beispielsweise in einigen Jahren aufgenommen wird, und für den Zinsen zu zahlen sind, die den bisher vereinbarten Zinssatz übersteigen. Mit den in den Urkunden aufgenommenen hohen Zinsen zwischen 12 und 20% wollen die Banken gewährleisten, dass auch zukünftige Kredite mit zukünftigen, möglicherweise höheren Zinsen durch die vorhandene Grundschuld abgedeckt werden können und nicht kostenpflichtig erneuert werden müssen.
Eine weitere Funktion der hohen Grundschuldzinsen liegt in der Erweiterung des Sicherungsumfanges der Grundschuld zugunsten der Bank. Der in der Urkunde genannte Grundschuldbetrag orientiert sich in aller Regel an der Darlehenssumme. Gerät der Darlehensnehmer – aus welchen Gründen auch immer – mit Zinsen oder Tilgung in Rückstand, kann sich seine Verbindlichkeit gegenüber der Bank schnell erhöhen, und zwar auch über den durch die Grundschuld abgesicherten Betrag hinaus. Dieses bedeutet dann aber für die Banken nicht zwingend einen Ausfall ihrer Verwertungsmöglichkeit in Höhe eines zwischenzeitlich die Darlehenssumme übersteigenden Betrages. Vielmehr ist die Bank berechtigt, neben dem Grundschuldbetrag selbst für jedes abgelaufene Jahr einen weiteren Betrag geltend zu machen, der dem in der Grundschuldurkunde festgelegten Zinssatz entspricht, bei einer Grundschuld über € 100.000,00 und einem Zinssatz von 18% somit jährlich € 18.000,00.
In der Grundschuldurkunde finden Sie auch die Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die Zwangsvollstreckung. Auch dieses klingt dramatisch, ist aber eine in notariellen Urkunden übliche und notwendige Regelung. Durch die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wird ein Vollstreckungsverfahren verkürzt. Durch die Unterwerfungserklärung entsteht eine sogenannte „vollstreckbare Grundschuld“. Diese vollstreckbare Grundschuld ersetzt ein Gerichtsurteil, so dass ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren entbehrlich ist. Die Bank kann vielmehr sofort aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung des Grundstückes betreiben. Die dadurch eintretende Ersparnis und der Zuwachs an Verwertungssicherheit führen zu allgemein günstigeren Zinskonditionen, die letztendlich auch dem Besteller zugute kommen.
Es wird nicht verkannt, dass eine Bank aus der vollstreckbaren Grundschuld ansich jeder Zeit die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz betreiben könnte. Solange allerdings der Schuldner – Kreditnehmer – seine Verpflichtungen aus dem Darlehensverhältnis erfüllt, also die Zinsen und Tilgungsraten vertragsgemäß erbringt, verstößt die Zwangsvollstreckung gegen die Zweckerklärung, die stets gesondert zwischen der Bank und dem Kreditnehmer vereinbart wird. Bei einem solchen Verstoß könnte ein Schuldner erfolgreich eine Vollstreckungsgegenklage gegen die Bank erheben.
Die Unterwerfung des jeweiligen Eigentümers unter die Zwangsvollstreckung richtet sich gegen den jeweiligen im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Überträgt also der Kreditnehmer (Grundschuldbesteller) das belastete Objekt an einen Käufer, so wird durch diesen Verkauf das Recht der Bank nicht beeinträchtigt. Erfüllt nach einer solchen Veräußerung der Kreditnehmer den durch die Grundschuld gesicherten Kredit nicht mehr, kann gleichwohl die Bank weiterhin in den Grundbesitz vollstrecken, auch wenn dort zwischenzeitlich ein neuer Eigentümer eingetragen ist. Von daher ist es auch erforderlich, dass im Falle eines Verkaufes unbedingt darauf geachtet wird, dass Grundschulden, die nicht von dem Käufer übernommen werden, auch im Grundbuch gelöscht werden.
In den Grundschuldbestellungsformularen taucht zudem zusätzlich eine ebenfalls kompliziert gefasste Bestimmung über ein abstraktes Schuldversprechen mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung auf. Durch dieses abstrakte Schuldversprechen im Rahmen der Grundschuldbestellungsurkunde wird nochmals, und zwar unabhängig, nämlich abstrakt, anerkannt, dass eine Schuld gegenüber der Bank in Höhe des Grundschuldbetrages besteht. Damit ist nicht etwa eine Verschärfung oder Erweiterung der Haftung verbunden. Erreicht wird zunächst nur eine Beweiserleichterung für die Bank.
Die mit dem abstrakten Schuldversprechen gekoppelte Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen des Bestellers ermöglicht der Bank auch eine Zugriffsmöglichkeit auf das weitere Vermögen wie beispielsweise Gehalt, Bankkonto oder auch Sachwerte wie Pkw o.ä.. Diese Möglichkeit ist für die Bank insbesondere dann von Bedeutung, wenn sie aus der Verwertung des Grundbesitzes keine ausreichenden Mittel erhält, um die Schulden vollständig abzudecken.
Mit dem Kreditvertrag und den Grundschuldbestellungsformularen wird Ihnen die Bank auch ein Formular übergeben, das mit Sicherungszweckerklärung o.ä. überschrieben ist.
Vorab ist darauf hinzuweisen, dass diese Sicherungszweckerklärung nicht der notariellen Beurkundung bedarf, folglich allein durch eine privatschriftliche Vereinbarung mit der Bank jederzeit geschlossen, aufgehoben, erneuert und abgeändert werden kann. Diese Sicherungszweckerklärung regelt, welche Forderungen im Einzelnen durch die Grundschuld abgesichert sind. Sie stellt also gleichermaßen das Bindeglied zwischen dem Darlehensvertrag und der Sicherheit, nämlich der Grundschuld dar. Nur wenn ein Darlehen in den Sicherungszweck der Grundschuld einbezogen wurde, kann die Bank auch aus der Grundschuld vorgehen, wenn die Rückzahlung des Darlehens nicht erfolgt.
Scheuen Sie bitte nicht davor zurück, sich von dem Notar einzelne Passagen der Grundschuldbestellungsurkunde erklären zu lassen, und zwar auch selbst dann nicht, wenn Sie sich darüber im Klaren sein müssen, dass Sie an den Formulierungen nichts ändern können.
In der überwiegenden Zahl der Grundstückskaufverträge benötigt der Käufer Finanzierungsmittel einer Bank, um den Kaufpreis für den Erwerb der Immobilie zahlen zu können. Auszahlungen von Darlehensbeträgen erfolgen durch die Banken grundsätzlich erst nach Bestellung und Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Damit entsteht folgende Situation:
In dem notariellen Kaufvertrag wird einerseits regelmäßig vereinbart, dass der Eigentumswechsel auf den Käufer erst dann eintritt und er den Besitz an dem Kaufobjekt erst dann erhält, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde. Anderseits benötigt der Käufer aber zur Zahlung des Kaufpreises die Eintragung einer Grundschuld, die er ansich erst dann vornehmen lassen kann, wenn er auch im Grundbuch eingetragener Eigentümer geworden ist.
Um diese Problematik zu lösen, ist das Modell der sogenannten Vorwegfinanzierung gebildet worden. Dabei bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer, eine Finanzierungsgrundschuld an dem Kauf-objekt zu bestellen und auch einzutragen, und zwar zu Zeiten, in denen der Verkäufer noch eingetragener Eigentümer im Grundbuch ist. Im Gegenzug lässt sich der Verkäufer aber zusichern, was auch für die Bank des Käufers bindend ist, dass die Auszahlung der Darlehensbeträge an den Verkäufer vorrangig vor allen anderen Zahlungen zum Zwecke der Bezahlung des Kaufpreises erfolgen. Dementsprechend werden die Auszahlungsansprüche bis zur Höhe des Kaufpreises abgetreten, so dass selbst ein betrügerischer Käufer die Kreditmittel nicht in die Hand bekommt, um diese für sich zu verwenden. Die Bank ist vielmehr aufgrund der in eine Grundschuldbestellungsurkunde aufzunehmenden ergänzenden Bestimmungen verpflichtet, aus dem aufgenommenen Kredit zunächst und ausschließlich den Kaufpreis zu zahlen, bevor weitere Zahlungen an den Käufer selbst fließen können.